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苏州为何不缺地?68.8km²产业供地“热力图”,掰开探秘!

字号: 2020-01-06 08:45 来源:引力播

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股票公司  奉超 / 圆桌观察员

  1月3日上午11时,苏州开放再出发3000人大会现场,一张“产业用地供应图”全球首发。在这张“地”图里,苏州总共68.8平方公里的可供产业用地,一一明列,一一点对点落地;

  同一天,苏州城区西北角。距离“产业供地”发布现场仅19公里的黄桥街道,以“异地置换”方式“变”出来的1平方公里产业供地,正在紧锣密鼓地进行规划,其中0.4平方公里的产业用地(规划高层厂房),平均容积率由之前的不足0.5,提升至2.5。

  黄桥的“1平方公里”,正是苏州“68.8平方公里”产业供地里的一个点。

股票公司  “只要是符合苏州未来发展定位的产业,我们一律欢迎,用地一律保证,要多少地有多少地,要多少空间有多少空间!”

  苏州说到做到。

股票公司  与“68.8平方公里”同步首发的,还有一个“100万亩”——这是一条正在划定的工业用地保障线,苏州的工业和研发用地面积将以此为“底线”。

  两个数字,一脉相承又相辅相承。因为68.8平方公里的产业供地规模,在全国万亿级城市中实属罕见,苏州被外界寄予了更多的想象。

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  大力度保障土地要素供应,强调的是什么?一条“底线”,除了要保障工业和生产性研发用地,还要守住什么?在没有任何新增用地的条件下,优质的产业空间从哪里“变”出来、怎么“多”出来?

股票公司  简简单单的数字里,其实藏了不少故事。

  苏州还有地吗

股票公司  单单看配资查询 的外立面,位于苏州高新区鹿山路58号的NGK(苏州)环保陶瓷有限公司就能让人过目不忘。企业从生产、研发、销售到行政办公,就一栋楼。上个月,这家企业占地108亩的二期工厂刚刚投产,预计年销售额20亿元,亩均税收将超100万元。

  与NGK相比,相城区的“福耀玻璃苏州公司”块头更大、也更典型。项目占地面积470.5亩,建成后将成为我国线上配资 玻璃最大的单体工厂,并成为集设计、研发和生产为一体的福耀集团华东区功能性总部。这样一个行业巨无霸,从项目签约到落地,仅用了5个月不到的时间。

股票公司  “就工业用地而言,苏州家底丰厚。” 对于外界普遍关注的开发用地,苏州市自然资源和规划局权益处处长俞振武言简意赅,而且几乎是脱口而出。

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股票公司  115万亩,就是俞振武所说的“苏州家底”。凭借这一数字,苏州的工业用地规模,位居全国前列。

股票公司  115万亩怎么来的?

  圆桌观察员了解到,近二十年来,苏州的工业用地供应大致有三个节点,且总体呈下降趋势:2000年-2005年大约每年10万亩,2010年后年均5万亩左右,近年来维持在每年2万亩上下;近几年工业用地供给和退出量基本持平,简单地说,每年“退多少”就“供多少”。

  量减“质”升,节地惜地的观念在苏州渐入人心。这样,从大幅扩张进入趋于平衡阶段后,苏州工业用地的总盘子就基本稳定在了115万亩左右。

  结合正在编制的2035版国土空间总体规划,苏州市委、市政府决定划出100万亩(667平方公里)工业和生产性研发用地保障红线,作为苏州工业用地的底线,向世界发布。

股票公司  “应该说,产业用地这一目标总量,与苏州工业用地的实际体量大体相当。”俞振武说。

  地不少,但“大而不强”

  产业开发,苏州不缺地。

股票公司  在规模已经不小的工业用地上,苏州再划一条保障底线,又是出于怎样的考虑?

股票公司  工业和生产性研发用地保障底线,是永久基本农田、生态保护和城市开发边界三条控制线之外的苏州“第四条线”。按照工业占GDP比重不低于40%的原则,苏州划定的这条工业区块线,重点要守住制造业用地保障底线。

  除此之外呢?

股票公司  苏州工业用地面积够大,但“利用率”一般,“大而不强”的特征非常明显,其中最典型的,就是“二八效应”。

股票公司  “二八效应”说的是土地二、八分成现象:在苏州,产出效益较高的工业用地大约占总量的20%,这20%的用地面积,创造了64%的销售收入和80%的税收;反过来也就是说,苏州80%的工业用地,贡献的税收只有20%。

股票公司  “二八”、“八二”分出的巨大落差,颇具戏剧性,却相当精准。事实上,苏州工业土地实际利用的“吃紧”,绝非一个“产出效益偏低”。

  “远看”规整“近看”散乱,也是苏州工业用地面临的一大现实问题。

股票公司  从宏观尺度看,张家港、常熟、太仓、昆山、吴江五地工业用地面积占全市总量的近75%;国家、省级开发区实际管辖范围内工业用地占全市总量的64%;沿交通干线呈带状分布的特点突出,如沿江三市约42%的工业用地布局在长江沿线。从微观尺度看,绝大部分乡镇有自己的工业集中区,村一级还有大量的产业园区,开发区实际管辖范围外的镇村工业集中区内工业用地37.5万亩,占全市工业用地总规模的32%。

  100万亩保障底线,“保”的是工业用地的体量,“推”的是工业用地布局集中、工业产业规模集聚,而根子上要“守”的是,城市的产业空间和高质量发展的坚实载体。

  “所以,对于苏州而言,工业用地的关键,在于怎么优化。”俞振武说。

股票公司  产业用地,怎么“优”出来

股票公司  “二八效应”的潜台词,就是盘存增效。

股票公司  低效产业用地的现状,与苏州的目标能级不符,更支撑不了苏州作为长三角区域中心城市的可持续发展。那么,低效的存量怎么盘活?优质产业的用地空间又如何“多”出来?

  先来看一本账。

  相城区的黄桥街道,是苏州典型的工业老镇。经过几十年的发展,原先的工业模式和开发能力已近极限。新产业的发展要空间,旧的、老的产业要退出。

股票公司  黄桥街道目前行政区域建设用地总面积是11平方公里,其中工业用地约3平方公里,大多为村级工业地块,呈零散分布,平均容积率低于0.5。根据新的产业用地规划,黄桥片区(黄桥街道)规划1平方公里集中产业用地(工业区),预留1平方公里产业用地。在工业区内,0.4平方公里将集中建设高标准厂房,容积率2.5。容积率由0.5到2.5增了5倍,于是,0.4平方公里的地相应翻5倍,便可一次性“置换”出近2平方公里的乡镇零散工业用地。

股票公司  0.4变2.0,不只是一个容积率的倍数运算,更包含着土地存量盘活的节约意识和集约思维。

  黄桥案例,背靠的是苏州68.8平方公里产业供地的“大森林”。

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  黄桥街道产业供地初步规划方案。

  此次苏州向全球发布的68.8平方公里可供产业用地,分布于全市45个区块,重点集中在江苏省级以上开发区和工业重镇。其中,可供面积最大的超过4平方公里,位于张家港高铁新城产业区;即使是辖区面积最小、产业用地资源相对稀缺的姑苏区,也推出了2个产业片区。从大市层面、全域集中统一推出产业用地,实施差异化产业定位,这在苏州尚属首次。

  “以68.8平方公里为基础,我们将探索实施‘产业定制地’供应模式,将‘标准地’和不同产业类型项目定制化需求有机结合。”

  在俞振武看来,所谓产业定制地,无非包含三方面含义:统一的标准化产业用地、亲商近商的表达,以及项目规划上的双向选择。企业的用地需求将被充分考虑,项目“先招商后落地”有望转向“以地招商”。

  经济和谐繁荣的一个普遍经验,就是政府和市场相向发力。言外之意,在政府控制、主导土地资源的情况之下,能够尽可能地发挥市场的作用。

  苏州土地开发强度不算低,但空间资源仍然大有潜力可挖。淘汰落后产能、整理低效用地等方式来盘活存量资源,积极探索点状供地、混合供地、租让结合供地、先租后让供地……苏州的优质产业供地,正在源源不断地“变”出来。

  保障供地,“点”在转型

  投资考察线路图、平台载体导引图、产业用地供应图和投资合作机会图,组成了一幅完整的苏州开放创新合作热力图。将城市的产业推介“四合一”,这在全国绝无仅有。

  与此同时,苏州还提出,在符合规划的前提下,对项目出让用地容积率大于1.5的,每增加0.1容积率,建成后可根据产业水平和门类给予不超过出让价格4%的奖励,最高不超过出让地价的40%。

  一方面精准供地、“以地招商”,另一方面鼓励新上市、存量工业用地提高容积率,有机更新,苏州“盘”来的是面对更多优质投资项目时的底气。

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股票公司  全市68.8平方公里产业供地所涉及的45个片区,均明确了主导产业发展方向,主要用于引进先导产业、高新技术产业、创新研发等符合苏州未来发展定位的产业。

  “一个地区的‘强’,关键在于工业‘强’,而工业真正的‘强’,必须依靠强的企业来支撑带动。”苏州市自然资源和规划局副局长张焱告诉“苏州圆桌”(微信号ID:suzhouyuanzhuo),通过先期的规划建议,树立宏观导向,再结合企业合理的用地需求,形成工业片区相对科学完整的产业设计,企业选地的同时,“地”也在选择企业,双向互选的目标,是让更多产业含绿量、产出含金量、科技含新量高的项目,有足够的空间。

股票公司  眼下,苏州产业提档升级正在进入攻坚期。以开放强化有效投入,强化产业项目的土地保障,也将直接带来全球资源配置功能的提升;而承接层次更高、质量更优、效益更好的国内外企业投资项目,则体现着未来发展的苏州选择:欢迎所有与城市竞争力相结合的产业都来苏州,只要是好项目,愿意来苏州发展,保证空间“管够”。

  一个“好”字,代表了产业方向和高质量发展的目标需求;一个“好”字,保障着城市产业向深度、向高端转型的精进方向;一个“好”字,更实践着保持经济发展后劲、搭建利益共享全球价值链的苏州考量。

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  以开放强化有效投入,强化产业项目的土地保障,也将直接带来全球资源配置功能的提升。

  布局集中、产业集聚、用地集约、政策集成。

股票公司  68.8平方公里,亮出了苏州开放再出发的时代雄心。在这张燃情的“热力图”上,更多故事还在后头。

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